Boliglån – sammenlign tilbud

Et boliglån er et lån med pant i boligen du kjøper eller allerede eier. Banken tinglyser et pantedokument i boligen, og pantet gir banken sikkerhet hvis lånet ikke blir betalt. Derfor er renten på boliglån lavere enn på lån uten sikkerhet, og løpetiden er lengre, ofte 25 til 30 år.

De fleste boliglån er annuitetslån, der terminbeløpet er likt gjennom løpetiden og andelen avdrag øker etter hvert. Ved serielån betaler du like store avdrag hver termin, slik at terminbeløpet er høyest i starten og synker over tid. Renten kan være flytende, slik at banken kan endre den, eller fast for en avtalt periode.

Boliglån brukes til kjøp av bolig, men også til refinansiering, oppussing og kjøp av fritidsbolig. Et rammelån med pant i bolig fungerer som en kreditt du kan bruke og betale ned fritt innenfor en ramme.

Prisen på et boliglån består av nominell rente og gebyrer. Effektiv rente samler nominell rente, etableringsgebyr og termingebyr i én årlig prosentsats, og er tallet som kan sammenlignes direkte mellom banker. I tillegg kommer gebyret for tinglysing av pantedokumentet. Ved kjøp av selveierbolig betaler du dessuten dokumentavgift på 2,5 % av kjøpesummen. Borettslagsboliger har ikke dokumentavgift, men har ofte fellesgjeld som påvirker de månedlige kostnadene.

Slik settes renten. Bankene fastsetter renten selv. Flytende rente henger sammen med styringsrenten fra Norges Bank og bankenes egne innlånskostnader. Banken kan endre den flytende renten, men en renteøkning skal varsles minst seks uker før den gjelder. Fastrente låses for en avtalt periode. Innfrir du et fastrentelån før perioden er ute, kan det påløpe overkurs hvis rentenivået har falt.

Renten du får, fastsettes individuelt. Den avhenger blant annet av belåningsgrad, inntekt og samlet gjeld. Noen banker har egne vilkår for unge kjøpere og for energieffektive boliger.

Dagens renter. Tabellen under viser laveste effektive rente per bank for flytende rente og fastrente, hentet fra Finansportalen. Låneeksempelet i tabellen er 3 000 000 kr over 25 år med 75 % belåningsgrad. Regn på ditt eget beløp og din egen løpetid i kalkulatoren over.

Kravene til boliglån står i utlånsforskriften og gjelder alle banker som gir boliglån til forbrukere i Norge:

• Egenkapital: Lånet kan ikke være høyere enn 90 % av boligens verdi. Du må altså ha minst 10 % egenkapital. Kausjon eller pant i en annen bolig kan i noen tilfeller brukes som tilleggssikkerhet.
• Gjeldsgrad: Samlet gjeld kan ikke overstige fem ganger brutto årsinntekt. All gjeld regnes med, også studielån, billån, kredittkortrammer og din andel av fellesgjeld i borettslag.
• Betjeningsevne: Banken skal se at du tåler en renteøkning på 3 prosentpoeng, og minst 7 % rente, og fortsatt har nok til normale levekostnader.
• Avdrag: Er belåningsgraden over 60 %, må du betale avdrag på minst 2,5 % av innvilget lån per år, eller det som kreves for et annuitetslån med 30 års løpetid.
• Sekundærbolig i Oslo: Lån til sekundærbolig i Oslo kan ikke være høyere enn 60 % av boligens verdi.
• Kredittvurdering: Banken vurderer inntekt, gjeld og betalingshistorikk, og ser den usikrede gjelden din i Gjeldsregisteret.

Bankene kan hvert kvartal gi en begrenset andel lån som ikke oppfyller ett eller flere av kravene: 10 % av utlånene, og 8 % i Oslo.

Kilder: Lovdata: Forskrift om krav til finansforetakenes utlånspraksis (utlånsforskriften) · Finanstilsynet · Finanstilsynet: Praksis for lån til forbrukere (utlånsforskriften)

1. Finn ut hva du kan låne. Regn med inntekt, gjeld og egenkapital, og sjekk kravene over. Boliglånskalkulatoren viser månedsbeløp og samlet kostnad, og kalkulatoren for betjeningsevne viser omtrent hva banken legger til grunn.
2. Skaff finansieringsbevis. Før du kan by på en bolig, ber eiendomsmegleren om et finansieringsbevis. Det viser hvor mye banken vil låne deg, gjelder i en begrenset periode og på vilkårene som står i det.
3. Sammenlign flere banker. Bruk samme lånebeløp og løpetid for alle tilbud, og sammenlign effektiv rente, gebyrer og vilkår for fastrente. Rentetabellen over viser dagens renter per bank.
4. Søk hos banken via listen over. Velg en bank i listen og fyll ut søknaden hos banken. Du legger ved dokumentasjon på inntekt, gjeld og egenkapital, og signerer lånedokumentene og pantedokumentet med BankID.
5. Utbetaling ved overtakelse. Lånet utbetales normalt via eiendomsmegleren ved overtakelsen, og pantedokumentet sendes til tinglysing.

Boliglån reguleres av utlånsforskriften og finansavtaleloven. Utlånsforskriften setter kravene til egenkapital, gjeldsgrad, betjeningsevne og avdrag som er beskrevet over. Kravet om minst 10 % egenkapital har gjeldt siden 1. januar 2025. Før det var kravet 15 %. Finanstilsynet fører tilsyn med at bankene følger forskriften.

Etter finansavtaleloven må banken kredittvurdere deg før avtalen inngås, og skal avslå søknaden hvis vurderingen tilsier at du trolig ikke kan betale. Banken skal også forklare hva lånet innebærer, slik at du kan vurdere om det passer for deg.

Lån med pant i bolig har ikke den vanlige angreretten på 14 dager som gjelder for forbrukslån. I stedet gjelder en betenkningstid på minst sju dager, der lånetilbudet er bindende for banken. Et lån med flytende rente kan du innfri når som helst. Øker banken renten, skal du varsles minst seks uker før endringen gjelder.

Kilder: Lovdata: Forskrift om krav til finansforetakenes utlånspraksis (utlånsforskriften) · Finanstilsynet · Prop. 92 LS (2019–2020) kap. 34: Forklaringsplikt, kredittvurdering og avslagsplikt · Prop. 92 LS (2019–2020) kap. 19: Angrerett og betenkningstid

• Refinansiering: Har du boliglån fra før, kan du flytte det til en annen bank. Den nye banken innfrir det gamle lånet. Se refinansiering av boliglån.
• BSU: Boligsparing for ungdom gir skattefradrag på det du sparer, og sparepengene kan brukes som egenkapital ved kjøp av første bolig. Se BSU.
• Startlån fra Husbanken: Kommunen gir startlån, finansiert av Husbanken, til personer som ikke får nok lån i en vanlig bank. Startlånet kan dekke hele eller deler av kjøpet, ofte sammen med et lån i en vanlig bank. Du søker hos kommunen der du bor.
• Medlåntaker eller kausjon: En medlåntaker med egen inntekt øker det samlede inntektsgrunnlaget, og begge hefter for hele lånet. Se boliglån med medlåntaker.