Finansiering av hytte og fritidseiendom

Det er lett å se seg blind på prisen på hytta. Men en fritidseiendom har faste kostnader hele året, uansett hvor mye den brukes, og lånet skal betjenes i tillegg til lånet på helårsboligen. Start derfor med hva du har råd til samlet, før du ser på konkrete objekter.

Hvilken løsning som passer, avhenger av hvor mye ledig verdi du har i boligen, hyttas beliggenhet og standard, og hvordan banken vurderer markedet der hytta ligger. Les mer på siden om boliglån til hytte og fritidsbolig.

Utlånsforskriften stiller krav til lån med pant i bolig, blant annet til belåningsgrad, gjeld i forhold til inntekt og betjeningsevne ved renteøkning. Forskriften har også egne bestemmelser for enkelte typer eiendom. Gjeldende krav finner du hos Finanstilsynet og på Lovdata.

I tillegg til regelverket legger banken vekt på:

• Beliggenhet og marked. Hytter i etablerte områder er lettere å verdsette og selge enn hytter langt fra vei eller i små markeder.
• Standard. Helårsstandard med vei, strøm, vann og avløp vurderes annerledes enn en enkel hytte.
• Eierform. Festetomt, sameie eller selveiet tomt påvirker sikkerheten.
• Din samlede gjeld. Banken ser bolig- og hyttelån sammen.

Banken vil gjerne ha en verdivurdering fra takstmann eller megler.

Ved kjøp

Ved kjøp av fritidseiendom med eget gårdsnummer og bruksnummer må du normalt betale dokumentavgift og tinglysingsgebyr ved overføring av hjemmel. Gjeldende satser finner du hos Skatteetaten og Kartverket, og du kan regne på avgiften i dokumentavgiftskalkulatoren. I tillegg kommer tinglysing av pantedokument for lånet.

Løpende kostnader

Sett opp et årsbudsjett før du bestemmer deg:

• renter og avdrag
• kommunale avgifter og eventuell eiendomsskatt
• strøm, også når hytta står tom
• forsikring
• brøyting, veiavgift og vedlikehold av vei
• festeavgift, hvis tomten er festet
• vedlikehold av bygningen

Mange undervurderer vedlikeholdet. Hytter med tak, kledning og avløp i dårlig stand kan kreve store investeringer de første årene.

Når hytta finansieres med pant i boligen, øker belåningen på boligen din. Det kan begrense mulighetene dine senere, for eksempel hvis du vil pusse opp eller må refinansiere. Vurder å nedbetale hyttedelen raskere enn resten av boliglånet, for eksempel ved å ha et eget lån med kortere løpetid. Da er hytta betalt ned før du eventuelt må gjøre større endringer i boligøkonomien. Mer om formålet finner du på siden om lån til hytte.

Regn med renteøkning

Med to lån øker følsomheten for renteendringer. Ta utgangspunkt i dagens rente, og regn ut hva lånene vil koste om renten stiger flere prosentpoeng. Bruk betjeningsevnekalkulatoren med all gjeld samlet. Blir det trangt, er en rimeligere hytte, mer egenkapital eller å vente tryggere enn å strekke seg.

Noen planlegger å leie ut hytta for å dekke kostnadene. Leieinntekt kan være et tillegg, men banken legger normalt ikke usikker utleieinntekt til grunn for betjeningsevnen. Utleie har egne skatteregler, som du finner hos Skatteetaten.

Å kjøpe hytte sammen med familie eller venner krever en skriftlig sameieavtale som regulerer bruk, kostnader og salg. Banken vil vurdere alle låntakernes økonomi, og hver av dere kan bli ansvarlig for hele lånet.

Skal du bygge ny hytte, foregår finansieringen i faser med tomt, byggelån og deretter ordinært lån. Det er beskrevet i guiden om finansiering av hyttebygging. Oppgitte renter fra bankene kan du sammenligne på Finansportalen.

• Finanstilsynet
• Lovdata (utlånsforskriften)
• Skatteetaten
• Kartverket
• Finansportalen