Boliglånskalkulator – slik bruker du den til å teste økonomien

Det er lett å bruke en kalkulator én gang, få et månedsbeløp som ser greit ut, og gå videre. Bankene regner annerledes: de spør hva som skjer når forutsetningene endrer seg. Det samme bør du gjøre.

For å få et realistisk resultat må du legge inn:

• Lånebeløp: kjøpesum pluss omkostninger, minus egenkapital.
• Rente: nominell rente du har fått tilbud om, eller et realistisk anslag.
• Løpetid: antall år lånet skal nedbetales over.
• Lånetype: annuitetslån eller serielån.

Bruk gjerne boliglånskalkulatoren med egne tall mens du leser videre.

Utlånsforskriften krever at banken vurderer om du tåler en renteøkning på 3 prosentpoeng, og at renten i vurderingen er minst 7 prosent. Det er et godt utgangspunkt for din egen test også.

Et forenklet eksempel med annuitetslån på 3 000 000 kroner over 25 år, uten gebyrer:

Et hopp fra 5 til 8 prosent gir over 5 600 kroner mer i måneden. Spørsmålet er ikke om du ville likt det, men om du ville klart det uten å ta opp ny gjeld. Vil du se hvordan en bestemt renteendring slår ut på ditt lån, kan du bruke kalkulatoren for renteendring.

Lengre løpetid gir lavere terminbeløp, men mer i renter totalt. Prøv å legge inn samme lån med 20, 25 og 30 år og se hvor mye rentekostnaden endrer seg.

Bytt også mellom annuitet og serielån. Serielån har høyere terminbeløp de første årene, men lavere samlet rentekostnad fordi gjelden går raskere ned. Forskjellen er forklart i serielån vs. annuitetslån.

Utlånsforskriften setter grenser som påvirker hvor mye du kan låne:

• Lånet kan normalt ikke overstige 90 prosent av boligens verdi, altså minst 10 prosent egenkapital.
• Samlet gjeld kan normalt ikke overstige fem ganger brutto årsinntekt.
• Bankene har en begrenset kvote lån de kan innvilge utenfor kravene.

Legg inn ulike nivåer av egenkapital og se hvordan lånebeløpet og terminbeløpet endrer seg. For et anslag på hvor høyt lån inntekten din kan bære, bruk kalkulatoren for maks boliglån. Gjeldende regler står i utlånsforskriften på Lovdata og omtales av Finanstilsynet.

Terminbeløpet er bare én del av boutgiftene. Legg til:

• kommunale avgifter og eiendomsskatt der det gjelder
• strøm og forsikring
• felleskostnader, og i borettslag eventuell andel fellesgjeld
• vedlikehold

Trekk dette fra inntekten etter skatt og se hva som er igjen til mat, transport, barn og sparing. Gjør regnestykket med den høye renten fra test 1. Er marginene svært små, er det et signal om å se på lavere kjøpesum eller mer egenkapital.

En kalkulator forutsetter ofte at renten er lik gjennom hele løpetiden. Med flytende rente vil den i praksis endre seg, blant annet når Norges Bank endrer styringsrenten. Med fastrente er terminbeløpet forutsigbart i bindingsperioden, men ikke etterpå. Les mer om valget mellom fast og flytende rente.

Når du har testet scenariene: skriv ned tre tall: terminbeløpet med dagens rente, terminbeløpet med 3 prosentpoeng høyere rente, og hva du har igjen per måned i det verste scenariet. Ta med tallene når du snakker med banken. Det gjør det lettere å vurdere tilbudet du får, og å avgjøre hvor høyt du er komfortabel med å by.

• Finanstilsynet
• Regjeringen.no (utlånsforskriften)
• Lovdata (utlånsforskriften)
• Norges Bank (styringsrenten)