Bygge eget hus – slik fungerer finansieringen

Å bygge selv gir mulighet til å få huset slik du vil ha det, men finansieringen er mer sammensatt enn ved kjøp av en ferdig bolig. Pengene trengs over en lengre periode, kostnadene er usikre, og det tar tid fra første utbetaling til du kan flytte inn.

Fasene overlapper ofte: tomten må være betalt før byggingen starter, og byggelånet løper fram til boliglånet tar over. Det er derfor viktig at alle delene er avklart med banken før første kontrakt signeres. I praksis gir mange banker et samlet tilsagn som dekker alle fasene, slik at du vet at finansieringen er på plass før du kjøper tomt eller signerer byggekontrakt.

Tomten kan finansieres med egne midler eller et eget lån. Før kjøp bør du undersøke regulering, byggegrenser, adkomst og tilknytning til vann og avløp. Uforutsette kostnader til grunnarbeid kan bli betydelige, særlig på tomter med fjell eller dårlige grunnforhold.

Tomten blir senere sikkerhet for byggelånet og boliglånet. Eier du den fra før, kan verdien regnes med i egenkapitalen. Les mer om formålet på siden om lån til tomt.

Et byggelån er en kreditt som utbetales i takt med byggingen. Du betaler normalt renter bare av det som er utbetalt, og lånet er ment å være midlertidig. Banken utbetaler gjerne mot faktura fra entreprenøren eller etter avtalte milepæler.

Banken vil som regel kreve:

• byggekontrakt eller detaljert kostnadsoverslag
• tegninger og byggetillatelse
• betalingsplan
• dokumentasjon av egenkapital

Mer om hvordan byggelån fungerer, finner du på siden om byggelån.

Når huset er ferdig og overtatt, gjøres byggelånet om til et ordinært boliglån. Banken vil ha dokumentasjon på at huset er ferdig, typisk ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse, og ofte en verdivurdering av den ferdige boligen. Pantedokumentet tinglyses hos Kartverket.

Avtal tidspunktet for overgangen med banken. Blir byggingen forsinket, må byggelånet forlenges, og det kan koste mer i renter enn planlagt. Hvordan rente og terminbeløp blir når lånet er etablert, kan du regne på i boliglånskalkulatoren.

Egenkapital og betjeningsevne

Utlånsforskriften gjelder også når du bygger. Banken skal vurdere om du kan betjene den samlede gjelden ved en renteøkning, og det stilles krav til egenkapital i forhold til boligens verdi. Gjeldende krav finner du hos Finanstilsynet.

Ved bygging vurderer banken verdien av ferdig hus, og den ser gjerne etter at du har en buffer for overskridelser. Et budsjett uten buffer er en vanlig årsak til problemer underveis.

Kontrakt med entreprenør

Bygger du med en entreprenør, er forbrukerens rettigheter regulert i bustadoppføringslova. Loven har regler om blant annet avtalens innhold, forsinkelse, mangler og garanti fra entreprenøren. Lovteksten finner du på Lovdata. Banken vil ofte se at kontrakten følger lovens regler, og at garantien er på plass før den utbetaler.

Bygger du med flere håndverkere eller i egen regi, har du større risiko for kostnadsoverskridelser og ansvar for koordinering. Banken vil da gjerne se et ekstra grundig budsjett.

• tilknytningsavgifter for vann, avløp og strøm
• byggesaksgebyr til kommunen
• grunnarbeid og opparbeiding av utomhusareal
• dokumentavgift og tinglysing ved kjøp av tomt – se Skatteetaten og Kartverket for gjeldende regler
• forsikring i byggeperioden
• dobbel bokostnad mens huset bygges

Trenger du å selge nåværende bolig og mangler penger i en overgangsperiode, kan mellomfinansiering være aktuelt. Det er en midlertidig løsning som forutsetter at salget faktisk går gjennom. En mer detaljert gjennomgang av byggelånet finner du i artikkelen om byggelån.

• Finanstilsynet
• Lovdata (bustadoppføringslova og utlånsforskriften)
• Kartverket
• Skatteetaten