Byggelån – slik finansierer du et boligprosjekt

Når du bygger en ny bolig, finnes ikke det ferdige huset ennå. Banken kan derfor ikke låne ut hele beløpet på dag én med pant i en bolig som ikke eksisterer. Byggelånet løser dette ved at pengene frigis etter hvert som verdien bygges opp.

Byggelånet fungerer omtrent som en kredittramme med et øvre tak:

• Banken innvilger en ramme basert på tomteverdi og kostnadsoverslag.
• Pengene utbetales i takt med framdriften, for eksempel når utbyggeren fakturerer for ferdige byggetrinn.
• Du betaler renter bare av det som er utbetalt.
• Når boligen er ferdig, gjøres byggelånet om til et nedbetalingslån eller et rammelån med pant i boligen.

Renten på byggelån er ofte noe høyere enn på ordinære boliglån, fordi risikoen er større mens bygget står uferdig. Sammenlign derfor både byggelånsrenten og vilkårene for lånet du får etterpå.

Banken gjør samme type vurdering som ved et ordinært boliglån. Utlånsforskriften gjelder også her, med krav til betjeningsevne, samlet gjeld i forhold til inntekt og egenkapital. Gjeldende grenser finner du hos Finanstilsynet.

I tillegg vil banken typisk be om:

• byggekontrakt med fast eller beregnet pris
• kostnadsoverslag og framdriftsplan
• dokumentasjon på tomten (skjøte eller kjøpekontrakt)
• byggetillatelse fra kommunen
• oversikt over egenkapital og hvordan den brukes

Egenkapitalen brukes ofte først, før byggelånet trekkes. Har du allerede tomten, kan verdien av den regnes inn. Hvor mye du kan låne, kan du anslå i kalkulatoren for maks boliglån. Mer om egenkapital finner du i egenkapital til boliglån.

Kjøper du en bolig under oppføring fra en profesjonell utbygger, gjelder bustadoppføringslova. Den gir deg blant annet rett til garanti fra utbyggeren for at kontrakten blir oppfylt, og den begrenser hva du kan avkreves i forskudd uten at det er stilt sikkerhet. Lovteksten finner du på Lovdata.

Banken kan kreve å se garantien før byggelånet utbetales. Be om å få den skriftlig, og sjekk at den gjelder deg som kjøper.

Bygger du med flere entreprenører, eller gjør deler av jobben selv, er risikoen større både for deg og banken. Forvent tettere oppfølging:

• Utbetalinger mot fakturaer eller bekreftelse fra en takstmann.
• Strengere krav til buffer for uforutsette kostnader.
• Forsiktig vurdering av egeninnsats, siden arbeidstimer ikke er det samme som kontanter.

En detaljert gjennomgang av hva det innebærer, finner du i bygge eget hus – finansiering.

Når boligen er ferdig, skal byggelånet avløses av et ordinært boliglån. Typisk skjer dette slik:

1. Kommunen gir ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse.
2. Boligen verdivurderes.
3. Banken etablerer boliglånet, og pantet tinglyses hos Kartverket.
4. Byggelånet innfris med det nye lånet, og avdragene starter.

Dette er også et naturlig tidspunkt å sammenligne vilkår. Du er ikke bundet til å ta boliglånet i samme bank som ga byggelånet, men sjekk avtalen for eventuelle gebyrer.

Byggeperioden er ofte dyrere enn mange regner med. Du kan ha boutgifter der du bor nå, samtidig som renter på byggelånet løper. Lag et budsjett som dekker begge deler, og legg inn tid for forsinkelser. Husk også kostnader som ofte kommer utenom byggekontrakten: tilknytning til vann, avløp og strøm, opparbeiding av utomhusarealer, kjøkken og hvitevarer hvis de ikke er inkludert, flytting og forsikring i byggeperioden. Avklar med banken hvordan slike poster skal dokumenteres, og om de kan dekkes av byggelånet eller må betales med egne midler.

Har du også en bolig som skal selges, kan du komme til å trenge mellomfinansiering. Långivere og vilkår for byggelån finner du på siden om byggelån, og lån til nybygg generelt er samlet på lån til nybygg.

• Finanstilsynet
• Lovdata (bustadoppføringslova og utlånsforskriften)
• Kartverket – tinglysing
• Finansportalen