Leie eller eie – slik setter du opp regnestykket selv
For å sammenligne leie og eie må du se på de reelle kostnadene ved å eie – renter, vedlikehold, avgifter, kjøpsomkostninger og tapt avkastning på egenkapitalen – opp mot husleien. Avdrag er sparing, ikke en kostnad, og hvor lenge du blir boende, betyr mye for svaret.
Sammenligninger av leie og eie blir ofte skjeve fordi man setter hele terminbeløpet opp mot husleien. Da regnes avdragene som en kostnad, og verdiendringer og kjøpsomkostninger glemmes. En riktig kalkyle skiller mellom det som er kostnad og det som er sparing.
Kostnader når du eier
| Post | Kommentar |
|---|---|
| Renter | Den største løpende kostnaden. Gir rentefradrag i skatten |
| Kommunale avgifter og eventuell eiendomsskatt | Vann, avløp, renovasjon og feiing |
| Forsikring | Bygnings- og innboforsikring |
| Felleskostnader | I borettslag og sameier |
| Vedlikehold | Varierer med boligens alder og standard |
| Kjøpsomkostninger | Dokumentavgift for selveier, tinglysing |
| Tapt avkastning | Hva egenkapitalen kunne gitt om den var plassert annet sted |
Avdrag hører ikke med. De øker egenkapitalen i boligen.
Dokumentavgiften er 2,5 prosent av kjøpesummen ved kjøp av selveierbolig, mens det ikke betales dokumentavgift ved kjøp av andel i borettslag. Regn ut beløpet i dokumentavgiftskalkulatoren, og se Skatteetaten og Kartverket for tinglysingsgebyr.
Kostnader når du leier
- husleie
- innboforsikring
- strøm og eventuelt internett, hvis det ikke er inkludert
- depositum, som gir en bundet sum men ikke er en kostnad
Som leietaker har du ikke vedlikeholdsansvar for bygningen, men du har mindre forutsigbarhet. Husleien kan justeres etter reglene i husleieloven, som du finner på Lovdata.
Regneeksempel
Et forenklet eksempel med tenkte tall: en selveierbolig til 4 millioner kroner, 400 000 kroner i egenkapital og et annuitetslån på 3,6 millioner kroner over 25 år med 5 prosent rente. Terminbeløpet blir ca. 21 050 kroner, men det første året går ca. 6 190 kroner i snitt per måned til avdrag. Det er sparing.
| Månedlig kostnad ved å eie (år 1) | Beløp |
|---|---|
| Renter | ca. 14 860 kr |
| Kommunale avgifter og forsikring (anslag) | 2 500 kr |
| Vedlikehold (anslag) | 3 000 kr |
| Tapt avkastning på 400 000 kr ved 4 % per år | ca. 1 330 kr |
| Dokumentavgift 100 000 kr fordelt over 10 år | ca. 830 kr |
| Sum før rentefradrag | ca. 22 520 kr |
Rentefradraget reduserer kostnaden, og rentekostnaden synker etter hvert som lånet betales ned. Satsen for fradraget finner du hos Skatteetaten. Det er dette tallet – ikke terminbeløpet – du bør sammenligne med husleien for en tilsvarende bolig. Prøv med egne tall i boliglånskalkulatoren.
Eksemplet tar ikke med verdiendring på boligen. Den kan gå begge veier, og den avgjør ofte om det å eie lønner seg.
Faktorer som tipper regnestykket
Hvor lenge du blir boende. Kjøps- og salgskostnader fordeles på færre år hvis du flytter raskt. Planlegger du å bo et sted i bare et par år, taler mye for å leie.
Rentenivået. Ved høy rente blir eie dyrere, og ved lav rente billigere. Regn med at renten kan stige i løpet av årene du eier. Utlånsforskriften krever at banken vurderer om du tåler en renteøkning, og gjeldende krav finner du hos Finanstilsynet.
Boligprisutviklingen. SSB publiserer boligprisstatistikk som viser utviklingen over tid. Historiske tall sier noe om tidligere år, ikke om framtiden.
Alternativ avkastning. Hvis du ikke kjøper, kan egenkapitalen spares eller investeres. Avkastningen er usikker, og pengene må faktisk spares for at sammenligningen skal holde.
Ikke-økonomiske hensyn
Valget handler også om trygghet og fleksibilitet. Å eie gir kontroll over boligen og mulighet til å pusse opp, men binder deg geografisk og økonomisk. Å leie gir fleksibilitet ved jobbskifte eller usikre familieforhold, men mindre forutsigbarhet om hvor lenge du kan bli boende.
Bestemmer du deg for å kjøpe, finner du en gjennomgang av prosessen i guiden om å kjøpe bolig. Hvordan terminbeløpet fordeler seg på renter og avdrag over tid, er forklart i oppslaget om annuitetslån. Hva prisutvikling, rentenivå og botid betyr for svaret, er drøftet i leie eller eie bolig – prisutvikling og renter.
Ofte stilte spørsmål om leie eller eie
Er det alltid lønnsomt å eie over tid?
Nei. Historisk har mange tjent på boligprisvekst, men det er ingen garanti. Hvis renten er høy, boligprisene faller eller du må selge etter kort tid, kan det å eie bli dyrere enn å leie. Regn med flere scenarioer.
Hvorfor regnes ikke avdrag som en kostnad?
Avdraget reduserer gjelden din, slik at du eier mer av boligen. Pengene er ikke borte, men bundet i boligen. Den reelle kostnaden ved lånet er rentene.
Hvor lenge må jeg bo i boligen for at kjøp skal lønne seg?
Det finnes ikke et fast svar. Kjøps- og salgskostnader, som dokumentavgift og meglerhonorar, må fordeles på årene du eier. Jo kortere tid, jo større andel av kostnaden per år.
Kan jeg få boliglån hvis jeg leier i dag?
Ja. Banken vurderer inntekt, gjeld og egenkapital, ikke om du leier. Husleie du har betalt jevnlig, kan likevel vise at du har håndtert en fast boutgift.