Boliglånskalkulatorer – hva de kan og ikke kan svare på

Kalkulatorer for boliglån er nyttige verktøy, men tallene de gir, er aldri bedre enn forutsetningene. Vi har ikke testet eller rangert kalkulatorene hos bankene. Her forklarer vi hva en kalkulator faktisk gjør, og hvordan du bruker den fornuftig.

De fleste boliglånskalkulatorer tar inn tre tall: lånebeløp, rente og nedbetalingstid. Ut fra disse regner de ut:

• Terminbeløpet, det du betaler hver måned.
• Samlede rentekostnader over hele løpetiden.
• En nedbetalingsplan som viser hvor mye av hver termin som er renter og avdrag.

Regnestykket er rent matematisk. Ved et annuitetslån er terminbeløpet likt hele veien, mens et serielån har like avdrag og synkende terminbeløp. Velg riktig lånetype i kalkulatoren, ellers blir tallene feil.

Forenklet regnestykke for et annuitetslån på 4 millioner kroner uten gebyrer:

Et halvt prosentpoeng høyere rente gir ca. 1 180 kroner mer i måneden og over 350 000 kroner mer i renter totalt. Fem års lengre løpetid senker terminbeløpet med ca. 1 900 kroner, men øker rentene med over 700 000 kroner. Det er slike sammenhenger kalkulatoren er god på å vise.

Prøv selv med boliglånskalkulatoren.

Hvilken rente du får. Renten settes av banken ut fra blant annet belåningsgrad, inntekt, kundeforhold og konkurransesituasjonen. Annonserte renter er utgangspunkter, ikke tilbud.

Hvor mye du får låne. Bankene må følge utlånsforskriften, som stiller krav til egenkapital, samlet gjeld i forhold til inntekt og at du tåler en renteøkning. En kalkulator for maks boliglån gir et anslag, men bankens vurdering er det som gjelder.

Hva renten blir fremover. Med flytende rente vil terminbeløpet endre seg når banken endrer renten. Kalkulatoren regner som om renten er lik hele løpetiden, noe den nesten aldri er.

Andre boutgifter. Kommunale avgifter, forsikring, vedlikehold, strøm og eventuelle felleskostnader kommer i tillegg og kan utgjøre mye.

1. Legg inn en realistisk rente. Sjekk aktuelle tilbud på Finansportalen i stedet for å bruke laveste annonserte rente.
2. Stresstest. Legg til to–tre prosentpoeng og se om du fortsatt har råd. Det ligner på det banken gjør.
3. Ta med gebyrer. Etableringsgebyr og termingebyr påvirker effektiv rente. Bruk en kalkulator som tar dem med når du sammenligner tilbud.
4. Sammenlign likt med likt. Samme beløp, samme løpetid og samme lånetype når du ser på tilbud fra flere banker.
5. Se på totalbeløpet. Lav månedskostnad kan bety mange år ekstra med renter.

Mange kalkulatorer viser annuitetslån som standard. Velger du serielån, blir første terminbeløp høyere, men det synker for hver termin, og samlet rentekostnad blir lavere fordi gjelden nedbetales raskere i starten. Vil du sammenligne de to, kan du bruke kalkulatoren for serielån ved siden av den vanlige boliglånskalkulatoren. Hvilken lånetype som passer, avhenger mest av hvor mye du tåler å betale de første årene.

Kalkulatoren er et godt sted å starte, men når du har et anslag du kan leve med, er neste steg å søke om finansieringsbevis. Da gjør banken en faktisk vurdering, og du får vite hvilken rente og hvilket beløp som gjelder for deg. Det er også da det gir mening å forhandle. Les mer om boliglån og hva banken legger vekt på.

En siste påminnelse: Kalkulatoren regner på det du legger inn, og ingenting annet. Endringer i inntekt, familiesituasjon eller rentenivå kan gi et annet bilde om noen år. Ha en buffer.

• Finanstilsynet (utlånsforskriften)
• Finansportalen
• Lovdata (utlånsforskriften)
• Norges Bank