Lån med andre prioritet i bolig – slik fungerer det

Panterett i fast eiendom har en rekkefølge, kalt prioritet. Den som har første prioritet, får dekning først hvis boligen må selges for å dekke gjelden. Neste panthaver får dekning av det som er igjen, og så videre. Et «andreprioritetslån» er derfor ikke en egen låntype, men en beskrivelse av hvor lånet står i køen.

Når boliglånet ditt etableres, tinglyser banken et pantedokument på boligen hos Kartverket. Tar du senere opp et nytt lån med pant i samme bolig, tinglyses det nye pantet etter det første. Rekkefølgen bestemmes i utgangspunktet av når pantene ble tinglyst. Reglene om panterett finner du i panteloven på Lovdata.

Et forenklet eksempel: Boligen er verdt 4 millioner kroner, og første prioritet sikrer et boliglån på 2,8 millioner. Et lån med andre prioritet på 300 000 kroner har da sikkerhet i verdien mellom 2,8 og 3,1 millioner. Faller boligprisen, er det andreprioritetslånet som først mister dekning.

Lån med andre prioritet er aktuelt når du trenger et større beløp og har ledig verdi i boligen, men av ulike grunner ikke utvider det eksisterende lånet:

• Oppussing og påbygg, der beløpet er for stort for et forbrukslån
• Refinansiering av dyr forbruksgjeld med pant i boligen
• Når egen bank ikke vil øke lånet, men en annen långiver vurderer saken annerledes
• Når første prioritet har gunstige vilkår du ikke vil endre, for eksempel fastrente

Flere eksempler på bruk finner du på siden om lån til oppussing og om refinansiering med sikkerhet.

Utlånsforskriften gjelder for alle lån med pant i bolig. Långiveren skal blant annet vurdere samlet belåningsgrad, din samlede gjeld i forhold til inntekt og om du tåler en renteøkning. Gjeldende krav finner du hos Finanstilsynet.

Belåningsgraden – hvor stor andel av boligens verdi som er belånt – er sentral. Den beregnes av all gjeld med pant i boligen samlet. Les mer i oppslaget om belåningsgrad (LTV). Har du lite ledig verdi i boligen, er det lite rom for et nytt lån med pant, uansett prioritet.

Långiveren vil normalt kreve:

• verdivurdering av boligen
• oversikt over eksisterende lån og pant
• dokumentasjon av inntekt og annen gjeld

Sammenlign tilbud på effektiv rente og totalkostnad i kroner. Et lån med andre prioritet kan få lang løpetid, og da kan totalkostnaden bli høy selv med moderat rente. Oppgitte renter kan du sammenligne på Finansportalen.

1. Utvide boliglånet i egen bank. Dersom banken vil øke lånet med første prioritet, blir renten ofte lavere.
2. Rammelån. Har du allerede et rammelån, kan det være ledig ramme å bruke – men husk at det er gjeld som må betales.
3. Refinansiere hele boliglånet. En ny bank kan innfri alt og gi ett lån med første prioritet. Det kan være billigere enn å ha to lån.
4. Spare eller låne mindre. Ved oppussing kan det være mulig å dele prosjektet i flere etapper.

Mer om å kombinere eller flytte lån finner du på siden om andre boliglån.

Med lån med andre prioritet øker gjelden som er sikret i boligen din. Kan du ikke betjene lånene, kan det ende med tvangssalg, og det er da du som bærer risikoen hvis salgssummen ikke dekker gjelden. Bruk derfor andreprioritetslån til formål som har varig verdi, og velg en løpetid som gjør at lånet blir nedbetalt raskt. Å refinansiere forbruksgjeld med pant i boligen løser bare problemet hvis du ikke bygger opp ny forbruksgjeld etterpå.

• Finanstilsynet
• Kartverket (tinglysing)
• Lovdata (panteloven og utlånsforskriften)
• Finansportalen