LTV – belåningsgrad og grensene i utlånsforskriften
LTV, loan to value, kalles belåningsgrad på norsk og er lånet delt på verdien av boligen eller eiendelen som er pant. Med et lån på 3 400 000 kroner og en bolig verdt 4 000 000 kroner er belåningsgraden 85 prosent.
Belåningsgrad er et av de viktigste tallene i et boliglån. Det avgjør hvor mye egenkapital du trenger, om du må betale avdrag, og ofte hvilken rente du får.
Slik beregnes belåningsgraden
Belåningsgrad = lån ÷ boligens verdi × 100
Eksempel: en bolig til 4 000 000 kroner og et lån på 3 400 000 kroner gir 85 prosent belåningsgrad. Etter hvert som du betaler avdrag, eller boligen stiger i verdi, går belåningsgraden ned. Faller boligprisene, går den opp.
Er boligen i borettslag, legges andelen av fellesgjelden til både lånet og boligverdien. En leilighet med prisantydning 2 000 000 kroner og 1 000 000 kroner i fellesgjeld har en totalpris på 3 000 000 kroner, og det er den som danner grunnlaget.
Grensene i utlånsforskriften
Utlånsforskriften setter blant annet disse grensene (for sekundærbolig kan det gjelde egne krav – se Finanstilsynet):
| Situasjon | Grense |
|---|---|
| Boliglån, primærbolig | Maks 90 % belåningsgrad (fra 1. januar 2025) |
| Rammelån med pant i bolig | Maks 60 % belåningsgrad |
| Avdragskrav | Gjelder når belåningsgraden er over 60 % |
Bankene kan gi en liten andel av lånene utenfor kravene. Reglene vurderes jevnlig, så sjekk gjeldende grenser hos Finanstilsynet og i forskriften på Lovdata.
Hvorfor belåningsgraden betyr noe
- Egenkapital: grensen på 90 prosent betyr at du må ha minst 10 prosent egenkapital eller tilleggssikkerhet. Se egenkapitalkravet.
- Avdrag: over 60 prosent skal lånet som hovedregel ha avdrag, se avdragskrav.
- Rente: mange banker har lavere rente for lån med lav belåningsgrad. Sjekk prisene på Finansportalen.
- Rammelån: et rammelån med pant i bolig kan ha en belåningsgrad på høyst 60 prosent, mot 90 prosent for et vanlig nedbetalingslån.
Har boligen steget i verdi siden du kjøpte den, kan det lønne seg å be banken om en ny verdivurdering. Lavere belåningsgrad kan gi grunnlag for bedre rente.
Beslektede begreper
- Egenkapital: den delen av kjøpesummen du betaler selv.
- Tilleggssikkerhet: pant i en annen eiendom, ofte foreldrenes, for å få belåningsgraden ned.
- Gjeldsgrad: gjeld i forhold til inntekt, et annet krav i forskriften.
- Loan to value: den engelske betegnelsen, se også LTV – belåningsgrad.
Ofte stilte spørsmål om LTV
Hvilken verdi bruker banken på boligen?
Ved kjøp brukes normalt kjøpesummen. For en bolig du allerede eier, bruker banken en forsvarlig verdivurdering, for eksempel fra takstmann, megler eller statistiske modeller.
Hvorfor gir lavere belåningsgrad bedre rente?
Jo lavere belåningsgrad, desto større er verdien i boligen i forhold til lånet. Banken har da mindre risiko for tap hvis boligen må selges, og mange banker priser lånet etter det.
Teller fellesgjeld med i belåningsgraden?
Ja. Ved kjøp av borettslagsbolig regnes andelen av fellesgjelden med, både i lånet og i boligens verdi.