Borettslag eller selveier – forskjellene i eierform og finansiering
Kjøper du selveier, eier du boligen direkte og betaler dokumentavgift ved kjøpet. Kjøper du i borettslag, kjøper du en andel i et lag som eier bygningen, og overtar ofte en del av lagets fellesgjeld. Det påvirker både totalprisen, egenkapitalkravet og de månedlige kostnadene.
Prisantydningen i en boligannonse forteller bare en del av historien. For borettslagsboliger kommer fellesgjeld på toppen, og for selveierboliger kommer dokumentavgift. Når du sammenligner boliger med ulik eierform, må du derfor se på totalpris, kjøpskostnader og månedlige utgifter samlet.
Hva du eier
Selveier betyr at du eier boligen direkte. Det kan være en enebolig, et rekkehus eller en seksjon i et eierseksjonssameie. I et sameie eier du din egen seksjon og en andel av fellesarealene sammen med de andre seksjonseierne, og sameiet styres etter eierseksjonsloven.
Borettslag betyr at et borettslag eier eiendommen, og du kjøper en andel som gir deg bruksrett til en bestemt bolig. Borettslaget har vanligvis et felles lån – fellesgjelden – som andelseierne betjener gjennom de månedlige felleskostnadene. Borettslag styres etter borettslagsloven, som du finner på Lovdata.
Kostnadene ved kjøpet
| Selveier | Borettslag | |
|---|---|---|
| Totalpris | Kjøpesum | Kjøpesum + andel fellesgjeld |
| Dokumentavgift | Ja, 2,5 % av salgsverdien | Nei |
| Tinglysingsgebyr | Ja | Ja |
| Eierskiftegebyr | Noen sameier | Vanlig, til forretningsfører |
Dokumentavgiften kan utgjøre et stort beløp: på en bolig til 3 millioner kroner er den 75 000 kroner. Den må betales med egne midler og kan ikke finansieres med boliglånet. Regn ut avgiften med dokumentavgiftskalkulatoren, og se satsene hos Skatteetaten. Tinglysingsgebyret er forklart under tinglysingsgebyr.
Slik regner banken egenkapital
Etter utlånsforskriften skal boliglånet ikke overstige 90 prosent av boligens verdi. For borettslagsboliger regnes andelen av fellesgjelden med, slik at kravet i praksis gjelder totalprisen.
To boliger med samme totalpris på 3 millioner kroner:
| Selveier | Borettslag | |
|---|---|---|
| Kjøpesum | 3 000 000 kr | 2 000 000 kr |
| Andel fellesgjeld | – | 1 000 000 kr |
| Krav til egenkapital (10 % av totalpris) | 300 000 kr | 300 000 kr |
| Maks eget boliglån | 2 700 000 kr | 1 700 000 kr |
| Dokumentavgift | 75 000 kr | – |
| Egne midler totalt (før andre omkostninger) | ca. 375 000 kr | ca. 300 000 kr |
Fellesgjelden regnes også med når banken vurderer samlet gjeld i forhold til inntekten din. Gjeldende krav i forskriften står hos Finanstilsynet, og hva du kan låne, kan du anslå i kalkulatoren for maks boliglån.
Månedlige kostnader
I borettslag dekker felleskostnadene typisk renter og avdrag på fellesgjelden, forsikring av bygningen, vedlikehold og kommunale avgifter. Hos selveiere betaler du disse kostnadene selv eller gjennom et sameie.
Ved sammenligning bør du være oppmerksom på:
- Avdragsfrihet på fellesgjelden. Når en avdragsfri periode utløper, øker felleskostnadene. Sjekk vilkårene i salgsoppgaven.
- Flytende rente på fellesgjelden. Renteøkninger slår direkte ut i felleskostnadene.
- Individuell nedbetaling (IN-ordning). Noen borettslag lar deg betale ned din del av fellesgjelden og dermed få lavere felleskostnader.
Fellesgjeld er forklart mer inngående i ordlisten under fellesgjeld.
Risiko og trygghet
I et borettslag hefter ikke andelseierne personlig for lagets gjeld. Men hvis noen andelseiere slutter å betale felleskostnadene, må de andre dekke underskuddet inntil laget får inn pengene. Mange borettslag har derfor en sikringsordning mot tap på felleskostnader. Om laget har det, står i salgsoppgaven.
Som selveier er du alene ansvarlig for boligen, men du er ikke avhengig av andre eieres betalingsevne – med mindre du bor i et sameie med felles lån.
Hvilken eierform passer deg?
Borettslag kan gjøre det mulig å komme inn på boligmarkedet med noe mindre egne midler, fordi dokumentavgiften faller bort. Selveier gir mer frihet til å leie ut, pusse opp og bestemme selv. Uansett eierform bør du lese salgsoppgaven, regnskapet og vedtektene grundig før du byr. Om finansiering av andeler finner du mer på siden om boliglån til andelseiere.
Ofte stilte spørsmål om borettslag eller selveier
Må jeg betale dokumentavgift når jeg kjøper borettslagsleilighet?
Nei. Dokumentavgift betales ved tinglysing av skjøte på fast eiendom, som ved kjøp av selveier. Ved kjøp av andel i borettslag betales ikke dokumentavgift, men det påløper tinglysingsgebyr og ofte et eierskiftegebyr til forretningsfører.
Får jeg rentefradrag for fellesgjelden?
Ja. Din andel av rentene på fellesgjelden gir fradrag på samme måte som renter på ditt eget lån. Borettslaget rapporterer andelen til Skatteetaten, og den skal komme ferdig utfylt i skattemeldingen.
Kan styret nekte meg å kjøpe en andel?
Styret i borettslaget skal godkjenne ny andelseier, men kan bare nekte hvis det er saklig grunn. Mange borettslag har også forkjøpsrett for andre andelseiere eller medlemmer av boligbyggelaget, som kan gjøre at kjøpet ikke blir ditt selv om budet ditt er akseptert.
Kan jeg leie ut boligen?
Som selveier står du i utgangspunktet fritt, men et eierseksjonssameie kan ha vedtekter som begrenser korttidsutleie. I borettslag krever utleie av hele boligen som hovedregel godkjenning fra styret, og borettslagsloven setter rammer for når og hvor lenge du kan leie ut.