Fellesgjeld i borettslag
Fellesgjeld er lånet et borettslag har tatt opp med pant i eiendommen, fordelt på andelene etter en fast brøk. Andelseierne betjener lånet gjennom de månedlige felleskostnadene, og din andel av fellesgjelden regnes med i totalprisen når du kjøper.
Fellesgjeld er særegent for borettslag, og kan også finnes i enkelte sameier. Den er grunnen til at to leiligheter med samme prisantydning kan ha svært ulike månedlige kostnader. Den gjør at prisantydningen i en boligannonse ikke viser hva boligen egentlig koster.
Hvordan det fungerer
Borettslaget eier eiendommen og tar opp et lån med pant i den, ofte i forbindelse med oppføringen eller større rehabiliteringer. Lånet fordeles på andelene etter en brøk fastsatt i vedtektene. Felleskostnadene du betaler hver måned, dekker blant annet renter og avdrag på denne gjelden, i tillegg til drift og vedlikehold. Reglene for borettslag står i borettslagsloven på Lovdata.
Totalpris og egenkapital
Totalprisen er kjøpesummen pluss andelen av fellesgjelden. Banken bruker totalprisen når den beregner egenkapitalkravet. Etter utlånsforskriften kan lån inkludert andel av fellesgjeld ikke overstige 90 prosent av boligens verdi. Fellesgjelden regnes også med i samlet gjeld når banken vurderer gjeldsgraden din. Gjeldende krav står hos Finanstilsynet.
Eksempel
En borettslagsleilighet annonseres med prisantydning 2 000 000 kroner og andel fellesgjeld 1 000 000 kroner. Totalprisen er 3 000 000 kroner. Egenkapitalkravet på 10 prosent blir da 300 000 kroner, og det største personlige lånet du kan få innenfor hovedregelen, er 1 700 000 kroner – ikke 1 800 000, som det kunne se ut som hvis du bare så på prisantydningen.
Hva du bør sjekke i salgsoppgaven
- Rentevilkår: flytende eller fast rente på fellesgjelden, og når en eventuell fastrente utløper.
- Avdragsfrihet: om lånet er avdragsfritt, og hvor mye felleskostnadene øker når perioden er over.
- IN-ordning: om du kan betale ned din andel individuelt.
- Sikringsordning: om laget er sikret mot tap hvis andelseiere ikke betaler felleskostnadene.
- Planlagte prosjekter: større rehabiliteringer kan gi mer fellesgjeld senere.
Rentefradrag
Din andel av rentene på fellesgjelden gir fradrag i skatten på samme måte som renter på egne lån. Borettslaget rapporterer andelen til Skatteetaten, og beløpet skal stå ferdig utfylt i skattemeldingen. Andelen av fellesgjelden kommer også til fradrag i formuen.
Beslektede begreper
Finansiering av andeler er beskrevet på siden om boliglån til andelseiere.
Ofte stilte spørsmål om fellesgjeld i borettslag
Er jeg personlig ansvarlig for fellesgjelden?
Nei. Fellesgjelden er borettslagets gjeld, og andelseierne hefter ikke personlig overfor långiveren. Men du betaler din andel gjennom felleskostnadene, og hvis andre andelseiere ikke betaler, må laget dekke underskuddet.
Kan jeg betale ned min del av fellesgjelden?
Bare hvis borettslaget har en ordning for individuell nedbetaling, ofte kalt IN-ordning. Da kan du betale ned din andel og få lavere felleskostnader. Uten en slik ordning er det ikke mulig.
Hva skjer når den avdragsfrie perioden utløper?
Da må borettslaget begynne å betale avdrag på lånet, og felleskostnadene øker. Salgsoppgaven skal opplyse om når en avdragsfri periode utløper og hvor mye felleskostnadene da forventes å bli.