Første boligkjøp i 2026 – sjekkliste fra sparing til overtakelse

Mye av det som gjør et førstegangskjøp vanskelig, skjer før du i det hele tatt går på visning. Har du oversikt over økonomien og kravene, blir budrunden og papirarbeidet mye enklere å håndtere.

Bankene må følge utlånsforskriften. De viktigste kravene ved boliglån er:

• Lånet kan normalt ikke overstige 90 prosent av boligens verdi – altså minst 10 prosent egenkapital.
• Samlet gjeld kan normalt ikke overstige fem ganger brutto årsinntekt.
• Du må tåle en renteøkning på 3 prosentpoeng, og minst 7 prosent rente i bankens beregning.

Bankene kan gi en begrenset andel lån som ikke oppfyller alle kravene. Forskriften gjelder nå uten utløpsdato, men den vurderes jevnlig, så sjekk gjeldende regler hos Finanstilsynet.

Et forenklet eksempel for en selveierleilighet til 4 000 000 kroner:

Merk at dokumentavgift og andre omkostninger må dekkes i tillegg til egenkapitalen. Med annuitetslån over 30 år blir terminbeløpet om lag 19 300 kroner i måneden ved 5 prosent rente, og om lag 26 400 kroner ved 8 prosent. Regn med egne tall i kalkulatoren for maks boliglån og dokumentavgiftskalkulatoren.

BSU er for mange den viktigste byggesteinen. I 2026 kan du spare 27 500 kroner i året med 10 prosent skattefradrag, til og med året du fyller 33 år. Les mer på BSU-siden.

Andre kilder til egenkapital er vanlig sparing, gave eller forskudd på arv, og tilleggssikkerhet fra foreldre. Har du langvarige problemer med å få lån, kan startlån fra kommunen være et alternativ.

Et finansieringsbevis viser hvor mye banken er villig til å låne deg, og du trenger det før du kan by. Søk hos flere banker, og sammenlign rente og vilkår, ikke bare beløpet. Hvordan du går frem, er forklart i guiden til finansieringsbevis.

Undersøk boligen

Les salgsoppgaven og tilstandsrapporten grundig før du byr. Se særlig på:

• tilstandsgrader på bad, tak, drenering og elektrisk anlegg
• felleskostnader og eventuell fellesgjeld i borettslag og sameie
• kommunale avgifter og eiendomsskatt
• reguleringsplaner for området

Etter endringene i avhendingslova i 2022 har kjøper fått et sterkere vern, men du har også en plikt til å sette deg inn i opplysningene som er gitt. Forskjellen på eierformene er forklart i borettslag vs. selveier.

Budrunden

Bud gis skriftlig via megler og er bindende til akseptfristen. Etter eiendomsmeglingsforskriften kan akseptfristen ikke være kortere enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Bestem deg for en øvre grense før budrunden og hold deg til den, selv om det er fristende å gå litt over når budene kommer raskt. Ta med omkostninger når du vurderer hvor høyt du kan gå.

Når budet er akseptert, sender megler kjøpekontrakt. Banken trenger kontrakten for å utbetale lånet. Ved overtakelse:

1. Gå gjennom boligen sammen med selger eller megler.
2. Kontroller at det som skal følge med, er der, og at boligen er ryddet.
3. Les av strømmåler og skriv under overtakelsesprotokoll.
4. Få nøklene.

Skjøtet tinglyses hos Kartverket, og det er da dokumentavgiften betales for selveierboliger.

Etter kjøpet

Sett opp et budsjett for de første månedene med nye utgifter: forsikring, strøm, kommunale avgifter og vedlikehold. Har du flytende rente, følg med på renteendringer. Mer om lånet finner du på første bolig, og en grundigere gjennomgang av visning, budrunde og kontrakt i guiden kjøpe bolig.

• Finanstilsynet (utlånsforskriften)
• Regjeringen.no
• Skatteetaten (BSU)
• Kartverket (tinglysing og dokumentavgift)
• Lovdata (avhendingslova og budforskriften)