Kjøpe før salg – slik fungerer mellomfinansiering og hva det koster

De fleste som bytter bolig, vil helst slippe å stå uten tak over hodet mellom salg og kjøp. Å kjøpe først gir mer valgfrihet i boligjakten, men du bærer risikoen for den gamle boligen til den er solgt. Det er derfor banken vurderer slike lån særlig nøye.

Når du kjøper ny bolig, trenger du egenkapital. For mange står denne egenkapitalen i boligen de allerede eier. Mellomfinansieringen er et kortsiktig lån som frigjør verdien før salget:

1. Banken gir deg et ordinært boliglån på den nye boligen, og et kortsiktig lån som dekker resten av kjøpesummen.
2. Mellomfinansieringen sikres som regel med pant i den gamle boligen.
3. Når den gamle boligen er solgt, brukes salgssummen til å innfri det gamle boliglånet og mellomfinansieringen.

I perioden mellom kjøp og salg har du altså to boliger og to sett med lån.

Banken følger utlånsforskriften også ved boligbytte. Den vil se på:

• Hva den gamle boligen er verdt. Banken legger normalt til grunn en verdivurdering fra megler eller takstmann, og regner gjerne med en forsiktig pris.
• Samlet gjeld i perioden. Gjeldsgraden i forskriften er satt til fem ganger brutto årsinntekt. Hvordan midlertidig dobbel gjeld behandles, avhenger av bankens vurdering av hvor sikkert salget er. Spør banken konkret.
• Betjeningsevnen. Kan du betale renter på begge lån i noen måneder hvis salget drar ut?
• Markedet der den gamle boligen ligger. I områder med lav omsetning er det større risiko for at salget tar tid.

Gjeldende krav i forskriften står hos Finanstilsynet.

Den største kostnaden er rentene på mellomfinansieringen. Et forenklet eksempel: mellomfinansiering på 3 millioner kroner til 6,5 prosent rente i tre måneder gir rundt 48 750 kroner i renter. Tar salget seks måneder, dobles beløpet.

I tillegg kommer:

• etableringsgebyr for mellomfinansieringen
• tinglysingsgebyr for pantedokumenter
• doble felleskostnader, strøm, forsikring og kommunale avgifter
• eventuelle kostnader til å klargjøre den gamle boligen for salg

Sett opp et budsjett for hele perioden, og regn med at salget kan ta lengre tid enn megleren antyder. Med betjeningsevnekalkulatoren kan du se hvordan budsjettet tåler renter på begge lånene.

• Få en realistisk verdivurdering før du byr, og bygg budsjettet på en pris under det du håper på.
• Avtal lang overtakelse på den nye boligen hvis selgeren er fleksibel. Da får du tid til å selge først.
• Legg ut den gamle boligen tidlig, gjerne før du har funnet ny bolig, og vær forberedt på å bo midlertidig et annet sted.
• Avklar med banken på forhånd hva som skjer hvis boligen ikke er solgt innen fristen.
• Ha en buffer som kan dekke noen måneder med doble boutgifter.

Merker du at interessen for den gamle boligen er lav, bør du ta det opp med megleren tidlig. Vurder om prisantydningen er realistisk, om boligen presenteres godt nok, og om det kan lønne seg å justere prisen i stedet for å betale renter på to lån i flere måneder til. Kontakt banken før fristen for mellomfinansieringen går ut, ikke etter.

Det motsatte – å selge først – gir full oversikt over hva du har å rutte med, men du kan bli nødt til å leie i en periode eller kjøpe raskere enn du ønsker. Hvilket valg som passer, avhenger av boligmarkedet der du selger og kjøper, og hvor stor risiko du tåler. Når markedet er tregt, er det tryggere å selge først. Når boliger selges raskt, er risikoen ved å kjøpe først mindre, men aldri borte.

Mer om selve låneproduktet finner du på siden om mellomfinansiering og i guiden til mellomfinansiering. Det engelske begrepet bridge loan er forklart i ordlisten under bridge loan.

• Finanstilsynet (utlånsforskriften)
• Lovdata (utlånsforskriften og avhendingslova)
• Finansportalen (boliglånsrenter)
• Kartverket (tinglysing)