Mellomfinansiering – når du kjøper ny bolig før den gamle er solgt

Det er sjelden at kjøp og salg av bolig passer perfekt i tid. Mellomfinansiering bygger bro over gapet: Banken låner deg egenkapitalen som er bundet i den gamle boligen, slik at du kan gjennomføre kjøpet. Når den gamle boligen er solgt, innfris lånet.

Et eksempel gjør det enklere: Du eier en bolig verdt 5 millioner kroner med 2 millioner i lån. Du vil kjøpe en ny til 7 millioner.

• Det nye boliglånet etableres ut fra hva du skal skylde etter salget.
• Mellomfinansieringen dekker egenkapitalen som er bundet i den gamle boligen, her 3 millioner kroner før omkostninger.
• Banken tar pant i begge boligene i perioden.
• Når den gamle boligen selges, brukes salgssummen til å innfri gammelt lån og mellomfinansieringen.

Banken vil normalt basere seg på en forsiktig verdivurdering av den gamle boligen, ikke på hva du håper å få.

Husk at salgssummen ikke er det samme som pengene du sitter igjen med. Meglerhonorar, markedsføring, eventuelt boligselgerforsikring og andre salgsomkostninger trekkes fra før gjelden innfris. Regn derfor på netto salgssum når du vurderer hvor mye egenkapital som frigjøres, og spør megleren om et anslag på totale salgskostnader.

Mellomfinansieringen har som regel en rente på linje med eller litt over ordinær boliglånsrente, og det kan påløpe etableringsgebyr og tinglysingsgebyr for pant hos Kartverket. Du betaler normalt bare renter mens lånet løper.

Forenklet regneeksempel uten gebyrer: Mellomfinansiering på 3 millioner kroner med 6 prosent rente.

I tillegg betaler du renter på det nye boliglånet og løpende kostnader for begge boligene, som kommunale avgifter, strøm, forsikring og felleskostnader. Det er særlig denne doble boutgiften mange undervurderer.

Banken skal vurdere om du kan betjene gjelden. Utlånsforskriften gjelder også ved mellomfinansiering, og banken ser på situasjonen både i overgangsperioden og etter salget. Gjeldende krav og eventuelle særregler for mellomfinansiering finner du hos Finanstilsynet.

Typisk vil banken be om:

• verdivurdering av boligen du skal selge
• oversikt over lån på den gamle boligen
• en plan for salget, for eksempel avtale med megler
• dokumentasjon på inntekt og annen gjeld

Et finansieringsbevis som tar høyde for mellomfinansiering, gjør det lettere å by med trygghet.

Mellomfinansiering er trygt så lenge boligen selges innen rimelig tid til forventet pris. Det som kan gå galt:

• Salget tar lengre tid. Rentekostnader og doble boutgifter fortsetter å løpe.
• Prisen blir lavere. Da får du mindre egenkapital til det nye kjøpet, og kan sitte igjen med mer gjeld enn planlagt.
• Markedet snur. I et fallende marked kan begge deler skje samtidig.

Spør deg selv: Hva gjør jeg hvis boligen ikke er solgt om seks måneder, eller må selges for 10 prosent mindre? Har du ikke et godt svar, bør du vurdere å selge først. Avveiningen er drøftet i kjøpe før salg.

1. Få en realistisk verdivurdering fra megler før du byr på ny bolig.
2. Gjør boligen salgsklar tidlig, slik at du kan legge den ut raskt.
3. Avtal en overtakelsesdato på den nye boligen som gir tid til salg.
4. Sett av en buffer til renter og doble boutgifter.
5. Vær forberedt på å justere prisforventningen hvis interessen er lav.

Bankenes vilkår for boliglån kan du sammenligne på Finansportalen. Långivere og mer om lånetypen finner du på siden om mellomfinansiering, og begrepet er også forklart i ordlisten under bridge-lån. Hvor mye du kan låne totalt, kan du anslå med kalkulatoren for maks boliglån.

• Finanstilsynet
• Lovdata (utlånsforskriften)
• Finansportalen
• Kartverket – tinglysing