Egenkapital til boliglån – hva som teller, og hva du gjør hvis du mangler
Egenkapital er den delen av kjøpesummen du dekker med egne midler, og etter utlånsforskriften må den være minst 10 prosent av boligens verdi. Sparepenger, BSU, gaver og arv teller. Lånte penger gjør det normalt ikke.
Egenkapitalen er ofte det som avgjør om og når du kan kjøpe bolig. Kravet er enkelt i prinsippet, men i praksis dukker det opp spørsmål: Teller gaven fra mormor? Hva med fellesgjelden i borettslaget? Og hva gjør du hvis du mangler et par hundre tusen?
Kravet i utlånsforskriften
Banken kan ikke gi boliglån som overstiger 90 prosent av boligens verdi. Det betyr at du må stille med minst 10 prosent selv. Verdien er normalt kjøpesummen, eller en forsvarlig verdivurdering hvis den er lavere. For lån med pant i sekundærbolig kan det gjelde egne krav, så sjekk gjeldende regler hos Finanstilsynet. Bankene har i tillegg en begrenset kvote for lån som avviker fra kravene, men den brukes etter bankens skjønn.
Kravet sier ingenting om omkostninger. Dokumentavgift, tinglysingsgebyr og andre utgifter ved kjøpet må du i praksis ha penger til i tillegg. Regelverket finner du på Lovdata, og forklaring av belåningsgrad i artikkelen om LTV og belåningsgrad.
Hva teller som egenkapital?
| Kilde | Teller? | Kommentar |
|---|---|---|
| Sparepenger og BSU | Ja | Det vanligste |
| Gave eller forskudd på arv | Ja | Bør dokumenteres med gavebrev |
| Arv | Ja | Når arveoppgjøret er gjennomført |
| Fond og aksjer | Ja | Verdien kan svinge, og salg kan utløse skatt |
| Gevinst fra salg av bolig | Ja | Etter at gammelt lån er innfridd |
| Forbrukslån eller kreditt | Nei | Regnes som gjeld og svekker søknaden |
Det siste punktet er viktig. Lånte penger kan ikke brukes til å oppfylle egenkapitalkravet, og et forbrukslån tatt opp for å «fylle hullet» teller med i den samlede gjelden din. Det kan bety at du får mindre boliglån, ikke mer.
Borettslag: fellesgjelden regnes med
Kjøper du andel i et borettslag, består prisen av et innskudd du betaler ved kjøpet og andelens del av fellesgjelden. Banken beregner egenkapitalkravet ut fra totalprisen.
Eksempel: En leilighet har totalpris 3 000 000 kroner, hvorav 1 200 000 kroner er fellesgjeld. Du betaler 1 800 000 kroner i innskudd. Egenkapitalkravet er 10 prosent av 3 000 000, altså 300 000 kroner. Du kan da låne inntil 1 500 000 kroner til innskuddet. Fellesgjelden betaler du gjennom felleskostnadene, og den teller også med når banken regner gjeldsgrad.
Andeler i borettslag har ikke dokumentavgift, så omkostningene ved kjøpet blir lavere enn ved selveier. Les mer om forskjellene i borettslag eller selveier.
Hvis du mangler egenkapital
Tilleggssikkerhet fra foreldre. Foreldre eller andre kan stille pant i egen bolig for en del av lånet ditt. Det er en reell forpliktelse for dem, og det bør være avgrenset i beløp. Se foreldrekausjon ved boligkjøp.
Startlån fra kommunen. Har du varig lav inntekt eller problemer med å få vanlig boliglån, kan kommunen gi startlån, enten som hele lånet eller som toppfinansiering sammen med et lån i banken. Ordningen har egne kriterier og forvaltes av kommunene med midler fra Husbanken. Se startlån fra kommunen.
Kjøpe billigere eller sammen med noen. Lavere kjøpesum gir lavere krav. Kjøper dere to, legges egenkapitalen sammen. Avtal skriftlig hvordan eierskapet fordeles hvis dere har ulik innskutt egenkapital.
Vente og spare. Det er ikke alltid det som føles best, men et halvt eller helt år ekstra sparing kan gi en tryggere start og lavere lån.
Før du går til banken
Samle dokumentasjon på hvor egenkapitalen kommer fra: kontoutskrifter, BSU-saldo, gavebrev og eventuelle fondsbeholdninger. Har du fond eller aksjer, vurder om de skal selges før budrunden, slik at verdien ikke endrer seg rett før kjøpet. Regn deretter ut hvor mye du kan låne med inntekten og gjelden du har, for eksempel i kalkulatoren for maks boliglån. Da vet du om det er egenkapitalen eller gjeldsgraden som setter grensen for deg, og kan legge en realistisk prisramme før du begynner å gå på visninger.
Ofte stilte spørsmål om egenkapital til boliglån
Må jeg dokumentere hvor egenkapitalen kommer fra?
Ja. Banken har plikt etter hvitvaskingsregelverket til å kjenne opprinnelsen til midlene. Har du fått penger av familie, bør du ha gavebrev eller annen dokumentasjon, og overføringen bør gå via bankkonto.
Er det skatt på gave fra foreldre til egenkapital?
Norge har ikke arveavgift eller gaveavgift. En pengegave fra foreldre er derfor ikke skattepliktig for deg som mottaker. Forskudd på arv kan ha betydning for arveoppgjøret senere, så det bør skrives ned.
Kan jeg bruke verdien i boligen jeg eier som egenkapital?
Ja. Selger du en bolig, er gevinsten etter at lånet er innfridd egenkapital i den nye. Skal du kjøpe før du selger, kan banken gi mellomfinansiering basert på forventet salgssum.
Hva er tilleggssikkerhet?
Tilleggssikkerhet betyr at en annen person, ofte foreldre, stiller pant i sin egen bolig som ekstra sikkerhet for lånet ditt. Det er ikke egenkapital, men gjør at banken kan låne ut mer enn den ellers kunne, fordi lånet er sikret i to eiendommer.