Slik sparer du egenkapital til første bolig – 10 eller 15 prosent?

Det første spørsmålet er ikke hvor mye du kan låne, men hvor mye du må ha selv. Svaret avhenger av hva slags bolig du kjøper, hva den koster, og hvor mye omkostninger som kommer på toppen. Når du vet tallet, kan du regne baklengs til et månedlig sparebeløp.

Utlånsforskriften setter en grense for hvor mye banken kan låne ut i forhold til boligens verdi. Fra 2025 er grensen 90 prosent, slik at du må ha minst 10 prosent i egenkapital. For lån med pant i sekundærbolig kan det gjelde egne krav. Forskriften blir jevnlig vurdert, så sjekk gjeldende regler hos Finanstilsynet før du legger planen. Hva kravet betyr i kroner, og hvilke unntak som finnes, er forklart i guiden om egenkapitalkravet for boliglån.

I tillegg må du ha penger til omkostninger:

• Dokumentavgift: 2,5 prosent av kjøpesummen ved kjøp av selveierbolig. Andeler i borettslag har ikke dokumentavgift.
• Tinglysingsgebyr for skjøte og pantedokument.
• Etableringsgebyr for lånet, flyttekostnader og eventuelt eierskifteforsikring.

Et eksempel for en selveierleilighet til 3 000 000 kroner:

Med dokumentavgiftskalkulatoren kan du regne ut avgiften for prisen du ser på.

Med 10 prosent egenkapital har du ingen margin. Går boligprisene litt ned etter kjøpet, kan lånet bli større enn boligen er verdt, og det gjør det vanskeligere å selge eller bytte bank. Høyere egenkapital gir også lavere lån og lavere renteutgifter, og kan gi lavere rente hos banker som priser lånet etter belåningsgrad.

Samtidig betyr et høyere sparemål at du må spare lenger. Hvis boligprisene stiger raskere enn du sparer, kan det å vente være en ulempe. Det finnes ikke ett riktig svar, men det er lurt å ha minstekravet pluss omkostninger og en liten buffer når du går på visning.

Del sparemålet på antall måneder du har igjen. Uten avkastning gir det disse beløpene for 375 000 kroner:

Har du en partner som skal kjøpe sammen med deg, deles målet på to. Bruk sparekalkulatoren for å se hvordan rente eller avkastning endrer regnestykket.

Legg inn sparingen som fast trekk på lønningsdagen, slik at du sparer først og bruker resten. Et månedsbudsjett gjør det lettere å se hvor det er rom for å kutte.

• BSU er normalt førstevalget for deg som har rett til det. Du får skattefradrag for innskudd opp til en årlig grense, og renten er ofte høyere enn på vanlig sparekonto. Grenser og aldersgrense står hos Skatteetaten. Les mer om ordningen på BSU-siden.
• Høyrentekonto passer for penger du trenger innen et par år, fordi verdien ikke svinger.
• Fond kan være aktuelt for en del av sparingen hvis det er mange år til kjøp. Husk at verdien kan falle, og at du må betale skatt på gevinsten når du selger fond utenfor aksjesparekonto.

Foreldre kan hjelpe med gave, forskudd på arv eller tilleggssikkerhet i egen bolig. Tilleggssikkerhet er ikke egenkapital, men gjør at banken kan låne ut mer enn 90 prosent av kjøpesummen fordi lånet er sikret i to boliger. Se foreldrekausjon ved boligkjøp for hva det innebærer for begge parter.

Har du stabil inntekt, men ikke klarer å spare opp egenkapital, kan startlån fra kommunen være et alternativ. Ordningen forvaltes av kommunene med midler fra Husbanken.

• Regjeringen.no (utlånsforskriften)
• Lovdata (utlånsforskriften)
• Finanstilsynet
• Skatteetaten (BSU og dokumentavgift)
• Husbanken (startlån)