Foreldrekausjon på bolig – slik fungerer tilleggssikkerhet
Ved foreldrekausjon stiller foreldrene sikkerhet for en del av barnets boliglån, vanligvis ved pant i egen bolig. Barnet slipper da å ha hele egenkapitalen selv, men foreldrene tar en reell risiko: betaler ikke barnet, kan banken kreve oppgjør fra dem.
Egenkapitalkravet gjør det vanskelig for mange unge å kjøpe første bolig, selv om de har inntekt nok til å betjene lånet. Foreldrekausjon er en vanlig løsning. Den kalles også tilleggssikkerhet, fordi banken får sikkerhet i en annen bolig enn den som kjøpes.
Slik fungerer det
Barnet kjøper bolig og tar opp boliglån. Banken har pant i boligen som kjøpes, men fordi belåningsgraden er for høy, trenger banken mer sikkerhet. Foreldrene stiller da pant i sin egen bolig for en del av lånet. Pantet tinglyses på foreldrenes bolig hos Kartverket.
Kausjonen har et fast maksimalbeløp. Det er bare dette beløpet foreldrene kan bli ansvarlige for, ikke hele lånet.
Et forenklet eksempel: Barnet kjøper en selveierleilighet til 3 000 000 kroner og har 100 000 kroner i egenkapital. Det trenger et lån på 2 900 000 kroner, men med en grense for belåningsgrad på 90 prosent kan banken låne ut 2 700 000 kroner med sikkerhet i leiligheten alene. De resterende 200 000 kronene må sikres på annen måte, for eksempel med pant i foreldrenes bolig. Kausjonen settes da til rundt 200 000 kroner, og ikke til hele lånebeløpet. Omkostninger ved kjøpet kommer i tillegg og må dekkes på andre måter.
Barnet må fortsatt oppfylle de andre kravene, blant annet at samlet gjeld står i forhold til inntekten og at lånet kan betjenes ved renteøkning. Kausjonen løser bare egenkapitalen.
Ulike former for kausjon
| Form | Hva den betyr for foreldrene |
|---|---|
| Realkausjon | Ansvaret er knyttet til pantet i boligen. Banken kan ikke kreve mer enn pantets verdi, begrenset av beløpsgrensen. |
| Selvskyldnerkausjon | Personlig ansvar. Banken kan kreve foreldrene direkte når barnet misligholder. |
| Simpel kausjon | Personlig ansvar, men banken må først forsøke å få dekning hos låntakeren. |
Ved foreldrekausjon på bolig er realkausjon det vanligste. Begrepene er forklart nærmere i oppslagene om realkausjon og selvskyldnerkausjon.
Hva foreldrene risikerer
Kausjonen er ikke en formalitet. Hvis barnet ikke betaler, kan banken kreve oppgjør fra foreldrene, og i ytterste konsekvens kreve tvangssalg av boligen som er pantsatt. Typiske situasjoner der det kan skje:
- barnet mister jobben eller blir langvarig syk
- et samboerskap tar slutt, og ingen av partene klarer lånet alene
- boligprisene faller, slik at salgssummen ikke dekker lånet
Foreldrene bør derfor bare kausjonere for et beløp de har råd til å tape. Finansavtaleloven gir kausjonister rettigheter: banken skal blant annet informere om låntakerens økonomi før kausjonen inngås, og varsle kausjonisten hvis låntakeren misligholder. Reglene finner du på Lovdata.
Før dere inngår kausjonen
- Snakk åpent om økonomien. Foreldrene bør vite hva barnet tjener, hvilken gjeld det har og hvor stort lånet blir.
- Bestem beløpsgrensen. Kausjonen bør ikke være større enn det som trengs for å oppfylle egenkapitalkravet.
- Avtal hva som skjer ved brudd. Har barnet samboer eller ektefelle, bør det være klart hvem som har ansvar for lånet hvis forholdet tar slutt.
- Tenk på søsken. Kausjon for ett barn kan oppleves urettferdig hvis andre barn ikke får tilsvarende hjelp. Noen avtaler kompensasjon ved et senere arveoppgjør.
Når kausjonen kan avsluttes
Kausjonen trengs bare til barnets lån er nedbetalt så mye – eller boligen har steget så mye i verdi – at belåningsgraden er innenfor kravet uten tilleggssikkerhet. Da kan dere be banken om å frigi pantet. Banken vil som regel ha en ny verdivurdering. Følg med selv, for banken tar sjelden initiativet. Hvordan belåningsgraden beregnes, er forklart i oppslaget om belåningsgrad.
Alternativer til kausjon
- Gave eller forskudd på arv: gir egenkapital uten løpende risiko. Det er ikke arveavgift i Norge, men vær oppmerksom på reglene for likebehandling av livsarvinger ved et senere arveoppgjør.
- Lån fra foreldre: kan fungere, men banken regner det som gjeld, så det hjelper ikke på gjeldsgraden.
- Medeierskap: foreldrene kan eie en del av boligen sammen med barnet.
- Startlån: for dem som ikke får vanlig boliglån.
Hvor mye egenkapital som kreves, og hvordan kravet kan oppfylles på andre måter, er forklart i guiden om egenkapitalkravet.
Ofte stilte spørsmål om foreldrekausjon på bolig
Kan foreldrene trekke seg fra kausjonen?
Ikke ensidig så lenge lånet løper. Foreldrene kan be banken om å bli løst fra kausjonen, og banken vil normalt gå med på det når belåningsgraden er lav nok uten tilleggssikkerheten.
Påvirker kausjonen foreldrenes egne lånemuligheter?
Ja, det kan den. Pantet reduserer hvor mye av boligen foreldrene kan bruke som sikkerhet for egne lån, og banken kan ta hensyn til kausjonsansvaret når den vurderer foreldrenes økonomi.
Er det bedre å gi en gave enn å kausjonere?
Det avhenger av situasjonen. En gave gir barnet egenkapital uten videre risiko for foreldrene, men pengene er borte. Kausjon binder ikke penger, men gir en risiko som varer til kausjonen er avsluttet.
Hva skjer hvis barnet må selge boligen med tap?
Salgssummen går først til å innfri lånet. Dekker den ikke hele lånet, kan banken kreve resten fra kausjonistene opp til beløpsgrensen i kausjonen.