Egenkapitalkravet for boliglån – fra 15 til 10 prosent

Mange kjenner fortsatt egenkapitalkravet som «15 prosent», fordi det var regelen i mange år. Fra 1. januar 2025 ble kravet senket, slik at boliglånet kan utgjøre opptil 90 prosent av boligens verdi. Her er hva det betyr i praksis, og hvordan du kan oppfylle det.

Utlånsforskriften fastsetter at et boliglån ikke skal overstige en viss andel av boligens verdi. Andelen kalles belåningsgrad. Med en grense på 90 prosent må du selv stille med minst 10 prosent av kjøpesummen.

For borettslagsboliger regnes andelen av fellesgjelden med i belåningsgraden. Kjøper du en leilighet med høy fellesgjeld, trenger du derfor mer egenkapital i forhold til prisantydningen enn tallene i annonsen kan gi inntrykk av.

Reglene endres fra tid til annen. Gjeldende krav finner du hos Finanstilsynet og i forskriften på Lovdata.

I tillegg kommer omkostningene. Ved kjøp av selveierbolig betaler du dokumentavgift på 2,5 prosent av kjøpesummen, i tillegg til tinglysingsgebyrer. Ved kjøp av borettslagsandel er det ikke dokumentavgift, men andre gebyrer.

Tenk deg en borettslagsleilighet med prisantydning 2 500 000 kroner og 1 000 000 kroner i andel fellesgjeld. Totalprisen er da 3 500 000 kroner. Fordi fellesgjelden regnes med i belåningsgraden, er det totalprisen som teller:

Hadde du regnet 10 prosent av prisantydningen alene, ville du kommet til 250 000 kroner – altså 100 000 kroner for lite. Høy fellesgjeld gir også høyere felleskostnader, som banken tar med når den vurderer betjeningsevnen.

Selv om du har nok egenkapital, må du oppfylle de andre kravene i forskriften: samlet gjeld skal normalt ikke overstige fem ganger brutto årsinntekt, og banken skal vurdere om du tåler en renteøkning. For mange førstegangskjøpere er det inntekten, ikke egenkapitalen, som begrenser hvor mye de kan låne. Bruk kalkulatoren for maks boliglån for å se begge deler.

• BSU: sparing med skattefradrag for unge, øremerket bolig. Se oppslaget om BSU.
• Annen sparing: sparekonto, fond eller aksjer kan brukes. Husk at verdien på fond og aksjer kan falle rett før du skal kjøpe.
• Gave eller forskudd på arv: foreldre kan gi deg penger. Banken vil normalt ha dokumentasjon på at det er en gave og ikke et lån.
• Tilleggssikkerhet: foreldre eller andre kan stille pant i egen bolig som sikkerhet for en del av lånet. Les foreldrekausjon på bolig.
• Medkjøper: kjøper du sammen med noen, kan dere slå sammen egenkapitalen.
• Startlån: for dem som ikke får vanlig boliglån, kan kommunen gi startlån som erstatter egenkapital.

Når banken gjør unntak

Bankene har en fleksibilitetskvote der en liten andel av utlånene kan gis utenfor kravene i forskriften. Den brukes gjerne til søkere med god økonomi og stabil inntekt som mangler litt egenkapital. Det er ikke et tilbud du kan regne med, og banken prioriterer selv hvem som får.

1. Regn ut egenkapitalen du trenger, inkludert omkostninger.
2. Få et finansieringsbevis fra banken før du byr.
3. Ha en buffer i tillegg, slik at du ikke står uten penger etter innflytting.
4. Sjekk fellesgjelden hvis boligen er i borettslag.

Mer om hvordan du bygger opp egenkapital over tid, finner du i guiden om egenkapital til boliglån, og en spareplan for første bolig i slik sparer du egenkapital.

• Finanstilsynet
• Lovdata (utlånsforskriften)
• regjeringen.no
• Skatteetaten (BSU og dokumentavgift)