Finansiering av næringsbygg – slik vurderer banken prosjektet

Næringseiendom finansieres på andre premisser enn boliger. Banken spør ikke primært hva du tjener, men hva bygget eller virksomheten tjener – og hvor sikkert det er at inntektene fortsetter gjennom hele lånets løpetid.

Eierbrukt næringsbygg. Driftsselskapet ditt kjøper eller bygger lokalene det selv bruker, ofte gjennom et eget eiendomsselskap som leier ut til driftsselskapet. Banken ser da på inntjeningen og soliditeten i driftsselskapet.

Utleieeiendom. Bygget leies ut til andre. Banken vurderer leieinntektene, hvem leietakerne er, hvor lenge kontraktene løper, og hvor lett lokalene kan leies ut på nytt hvis en leietaker flytter.

Mange eiendommer er en blanding. Uansett vil banken ha en realistisk oversikt over inntekter og kostnader for eiendommen.

• Kontantstrøm. Netto leieinntekter eller driftsresultat sett opp mot renter og avdrag. Forholdstallet kalles ofte DSCR.
• Belåningsgrad. Lånet i forhold til eiendommens verdi, se LTV – belåningsgrad. For næringseiendom er bankene normalt mer forsiktige enn for bolig, og grensen varierer med eiendomstype og beliggenhet.
• Leiekontrakter. Lengde, oppsigelsesvilkår, indeksregulering og hvem som betaler felleskostnader og vedlikehold.
• Leietakernes soliditet. En lang kontrakt er lite verdt hvis leietakeren ikke kan betale.
• Eiendommens stand. Behov for vedlikehold, oppgraderinger og tilpasninger for nye leietakere.
• Egenkapital og eiere. Hvor mye eierne skyter inn, og om de kan tilføre mer ved behov.

Forenklet eksempel: Et eiendomsselskap kjøper et lagerbygg til 20 millioner kroner og har netto leieinntekter etter eierkostnader på 1,4 millioner kroner i året. Selskapet låner 12 millioner kroner med 7 prosent rente og 25 års annuitet.

Inntektene dekker lånebetalingene med en viss margin. Banken vil teste hva som skjer hvis renten stiger eller en leietaker forsvinner, og kan kreve lavere lån, kortere avdragstid eller mer egenkapital hvis marginen blir for liten.

I tillegg til kjøpesummen må du regne med:

• Dokumentavgift ved tinglysing av hjemmelsoverføring for fast eiendom. Satser og regler finner du hos Skatteetaten, og du kan regne på beløpet i dokumentavgiftskalkulatoren.
• Tinglysingsgebyr for skjøte og pantedokument hos Kartverket.
• Etableringsgebyr og eventuelle kostnader for verdivurdering.
• Rådgivning, for eksempel juridisk og teknisk gjennomgang av eiendommen.

Mange eiendomsselskaper kjøper aksjene i et selskap som eier eiendommen, i stedet for eiendommen direkte. Det påvirker både avgifter, skatt og hvordan banken vurderer risikoen. Få råd fra regnskapsfører eller advokat før du velger struktur.

Det vanligste er pant i eiendommen, ofte supplert med:

• pant i leieinntekter eller transport av leiekontrakter
• personlig kausjon fra eierne i mindre selskaper
• lånebetingelser (covenants), for eksempel krav til minste DSCR eller maksimal belåningsgrad gjennom løpetiden

Næringslån har ofte flytende rente basert på NIBOR med et påslag. Noen sikrer renten med rentebytteavtaler. Det gir forutsigbarhet, men kan gi kostnader ved tidlig innfrielse – les avtalene nøye.

Lån til selskaper er ikke omfattet av de samme forbrukerreglene som private lån. Det betyr at det som står i avtalen, i større grad er det som gjelder. Generelle regler om pant og tinglysing finner du på Lovdata.

1. Lag en eiendomskalkyle med inntekter, eierkostnader, vedlikehold og ledighet.
2. Samle leiekontrakter og informasjon om leietakerne.
3. Skaff teknisk tilstandsvurdering og verdivurdering.
4. Vis eiernes egenkapital og regnskap for eventuelle driftsselskaper.
5. Beskriv risikoen ærlig: hva skjer hvis største leietaker sier opp?

Mer om lån til eiendom finner du på lån til eiendomsinvestering, og andre finansieringsformer for bedrifter er samlet under bedriftslån.

• Skatteetaten – dokumentavgift
• Kartverket – tinglysing
• Finanstilsynet
• Lovdata