LTV – slik regner du ut belåningsgraden
LTV (loan to value), på norsk belåningsgrad, er lånebeløpet delt på verdien av eiendelen som er stilt som sikkerhet, oppgitt i prosent. Jo høyere belåningsgrad, desto mindre buffer har både du og banken hvis verdien faller.
Belåningsgrad er et av de viktigste tallene i et boliglån, men begrepet brukes også om billån, næringseiendom og andre lån med sikkerhet. Banken bruker det til å vurdere hvor godt sikret lånet er.
Slik regner du ut belåningsgraden
Belåningsgrad = lån ÷ verdi × 100
Eksempel: selveierbolig
Boligen er verdt 4 000 000 kroner, og du låner 3 400 000 kroner.
3 400 000 ÷ 4 000 000 × 100 = 85 prosent
Eksempel: borettslag med fellesgjeld
I borettslag må fellesgjelden regnes med, både i lånet og i verdien. Prisantydning er 2 500 000 kroner, og andelen av fellesgjelden er 1 000 000 kroner. Totalpris er da 3 500 000 kroner. Du låner 2 000 000 kroner.
(2 000 000 + 1 000 000) ÷ 3 500 000 × 100 = ca. 86 prosent
Ser du bare på ditt eget lån mot prisantydningen, får du 80 prosent – et tall som undervurderer gjelden som faktisk hviler på boligen. Mer om dette finner du i fellesgjeld i borettslag.
Hvordan belåningsgraden brukes
- Krav ved boliglån. Utlånsforskriften setter en øvre grense for belåningsgrad ved boliglån, med egne regler for enkelte boligtyper. Gjeldende grenser finner du hos Finanstilsynet.
- Prising. Mange banker gir bedre rente ved lav belåningsgrad. Sammenlign renter for din belåningsgrad på Finansportalen.
- Avdragskrav. Ved høy belåningsgrad stilles det normalt krav om avdrag.
- Næringslån. For næringseiendom er bankene vanligvis mer forsiktige, og grensen varierer med type eiendom og leieinntekter.
Verdien er et anslag
Belåningsgraden er bare så presis som verdivurderingen. Banken bruker kjøpesum, takst eller en verdivurdering fra megler, og kan legge seg på et forsiktig nivå. Faller boligprisene, kan belåningsgraden stige selv om du ikke låner mer. Det har betydning hvis du senere vil øke lånet, refinansiere eller flytte lånet til en annen bank, fordi banken da vurderer belåningsgraden på nytt med dagens verdi.
Belåningsgrad og gjeldsgrad
Belåningsgrad ser på lånet i forhold til verdien av sikkerheten. Gjeldsgrad ser på samlet gjeld i forhold til inntekten. Banken vurderer begge: Du kan ha lav belåningsgrad og likevel for høy gjeld i forhold til inntekten.
Ofte stilte spørsmål om LTV
Hva er maksimal belåningsgrad på boliglån?
Grensen for boliglån står i utlånsforskriften og har blitt endret flere ganger. Det finnes også egne regler for blant annet sekundærboliger og en fleksibilitetskvote der bankene kan gjøre unntak. Sjekk gjeldende regler hos Finanstilsynet eller på Lovdata.
Er belåningsgrad det samme som egenkapitalandel?
De henger sammen. Hvis belåningsgraden er 80 prosent, utgjør egenkapitalen 20 prosent av verdien. Det ene er speilbildet av det andre.
Kan belåningsgraden endre seg etter at jeg har tatt opp lånet?
Ja. Den går ned når du betaler avdrag og når boligen stiger i verdi, og opp hvis verdien faller. Lav belåningsgrad kan gi grunnlag for å forhandle om bedre rente.