Fellesgjeld i borettslag – slik vurderer du den

En borettslagsleilighet kan se rimelig ut i annonsen, men prisantydningen viser bare det du betaler kontant ved kjøpet. Fellesgjelden kommer i tillegg, og den skal betales gjennom felleskostnadene hver måned så lenge du bor der.

Borettslaget eier bygningen og tomten, og har tatt opp lån med pant i eiendommen. Dette lånet er fellesgjelden. Hver andel har en andel av fellesgjelden knyttet til seg. Felleskostnadene du betaler hver måned, dekker:

• renter og avdrag på fellesgjelden
• forsikring, vedlikehold og drift av bygningene
• kommunale avgifter, hvis de er felles
• eventuelt kabel-TV, internett og fellestjenester

Totalprisen er kjøpesummen pluss andel fellesgjeld. Det er totalprisen du bør sammenligne med prisen på en selveierleilighet. Les mer om begrepet i oppslaget om fellesgjeld, og om forskjellene i guiden om borettslag og selveier.

Når du søker boliglån, tar banken din andel av fellesgjelden med i vurderingen. Det betyr at:

• Gjeld i forhold til inntekt beregnes av ditt eget lån pluss andel fellesgjeld.
• Belåningsgrad beregnes av ditt lån og fellesgjelden samlet, sett mot totalprisen.
• Betjeningsevne vurderes med felleskostnadene inkludert i budsjettet.

En leilighet med høy fellesgjeld kan derfor gi mindre rom for eget lån enn kjøpesummen tilsier. Kravene banken må følge, står i utlånsforskriften, og gjeldende regler finner du hos Finanstilsynet. Du kan regne på hvor mye du kan låne i kalkulatoren for maks boliglån.

Høy fellesgjeld er ikke automatisk dårlig. Fellesgjelden har ofte lang løpetid og en rente som borettslaget har forhandlet fram, og den lar deg kjøpe med mindre kontant innsats. Ulempen er at du har mindre kontroll: det er styret og generalforsamlingen som bestemmer over lånet, og felleskostnadene kan endre seg uten at du har valgt det. Lav fellesgjeld gir mer forutsigbare felleskostnader, men krever et større eget lån. Sammenlign derfor alltid samlet månedskostnad – eget lån og felleskostnader – mellom leiligheter med ulik fordeling. Hvordan gjeldsgraden beregnes, er forklart i oppslaget om gjeldsgrad.

Avdragsfrihet på fellesgjelden

Mange borettslag, særlig i nye prosjekter, har en periode med avdragsfrihet på fellesgjelden. Felleskostnadene blir da lave i starten, men stiger når avdragene begynner.

Et forenklet regneeksempel med andel fellesgjeld på 1,5 millioner kroner og 5 prosent rente:

Når avdragene starter, øker kostnaden i dette eksemplet med rundt 2 500 kroner i måneden, uten at noe annet har endret seg. Sjekk derfor i salgsoppgaven når avdragsfriheten utløper, og budsjetter med felleskostnadene som gjelder etter det.

Renterisiko

Fellesgjelden har ofte flytende rente. Når rentenivået stiger, øker borettslaget felleskostnadene. Noen borettslag har bundet renten på hele eller deler av lånet. I salgsoppgaven og regnskapet finner du:

• størrelsen på fellesgjelden og din andel
• rentebetingelser og eventuell rentebinding
• når avdragsfrihet utløper
• lånets løpetid

Regn ut hvor mye felleskostnadene vil øke om renten går opp ett eller to prosentpoeng. Det er samme vurdering som du gjør for ditt eget lån.

1. Totalprisen – kjøpesum pluss fellesgjeld.
2. Felleskostnadene nå og etter avdragsfri periode.
3. Borettslagets økonomi – årsregnskap, budsjett og planlagt vedlikehold.
4. Sikringsordning – om borettslaget er sikret mot tap av felleskostnader.
5. IN-ordning – om du kan nedbetale andelen din individuelt.

Reglene for borettslag står i borettslagslova på Lovdata. Hvordan banken vurderer lån til andeler, finner du på siden om boliglån for andelseiere i borettslag.

Din andel av borettslagets renter gir fradrag i skatten, på samme måte som renter på eget boliglån. Borettslaget rapporterer beløpet, og det skal være forhåndsutfylt i skattemeldingen. Detaljer finner du hos Skatteetaten. Andelen av fellesgjelden reduserer også formuesverdien din, siden den regnes som din gjeld.

• Finanstilsynet
• Lovdata (borettslagslova og utlånsforskriften)
• Skatteetaten
• Forbrukertilsynet