Første bolig i 2026 – guide til egenkapital, BSU og startlån
For å kjøpe første bolig trenger du som hovedregel egenkapital tilsvarende minst 10 prosent av kjøpesummen, og samlet gjeld kan ikke overstige fem ganger brutto årsinntekt. BSU, hjelp fra foreldre og startlån fra kommunen kan bidra, men banken skal uansett vurdere om du tåler en renteøkning.
Det å kjøpe første bolig handler mye om rekkefølge: først finne ut hva du kan låne, så bygge egenkapital, så få finansieringsbevis, og først da byr du. Her går vi gjennom kravene og verktøyene du har.
Kravene banken må følge
Norske banker er bundet av utlånsforskriften. Etter reglene som har gjeldt fra 2025, er hovedkravene:
| Krav | Innhold |
|---|---|
| Belåningsgrad | Lånet kan være inntil 90 % av boligens verdi, altså minst 10 % egenkapital |
| Gjeldsgrad | Samlet gjeld maks fem ganger brutto årsinntekt |
| Betjeningsevne | Du må tåle en renteøkning på 3 prosentpoeng, og banken skal regne med minst 7 % rente |
| Avdrag | Krav om avdrag når belåningsgraden er over 60 % |
Bankene kan gjøre unntak for en begrenset andel av utlånene hvert kvartal. Gjeldende regler står hos Finanstilsynet.
Steg 1: Finn ut hva du tåler
Det er forskjell på hva banken kan låne deg og hva du har det greit med. Et eksempel uten gebyrer, med boliglån på 3 millioner kroner over 25 år:
| Rente | Terminbeløp per måned |
|---|---|
| 5,5 % | ca. 18 400 kr |
| 8,5 % | ca. 24 200 kr |
Kravet om å tåle 3 prosentpoeng høyere rente betyr i dette eksempelet at budsjettet ditt må gå opp med nesten 5 800 kroner mer i måneden. Sett opp et budsjett med det høyeste beløpet og se om det går. Du kan prøve med egne tall i kalkulatoren for maks boliglån.
Steg 2: Bygg egenkapital
BSU. Er du 33 år eller yngre og ikke eier bolig, kan du spare i BSU med skattefradrag. Reglene for 2026 er gjennomgått i BSU i 2026.
Annen sparing. Alle midler du disponerer, teller som egenkapital, enten de står på sparekonto, i fond eller aksjer. Husk at fond og aksjer kan falle i verdi rett før du trenger pengene.
Hjelp fra foreldre. Foreldre kan bidra med gave, forskudd på arv eller lån. Pengene teller som egenkapital, men et lån fra foreldre er gjeld og regnes med i gjeldsgraden.
Tilleggssikkerhet. Foreldre kan stille pant i egen bolig som tilleggssikkerhet for en del av lånet. Det er gjennomgått i foreldrekausjon ved boligkjøp. Den som stiller sikkerhet, bør forstå risikoen og helst begrense ansvaret til et bestemt beløp.
Steg 3: Startlån hvis banken ikke strekker til
Startlån gis av kommunen, med midler fra Husbanken. Ordningen er ment for personer som over tid ikke får tilstrekkelig lån i vanlig bank. Ikke alle førstegangskjøpere kvalifiserer. Kommunen vurderer søknaden, ofte sammen med banken. Les mer i guiden om startlån fra kommunen.
Steg 4: Husk omkostningene
I tillegg til egenkapitalen må du ha penger til:
- Dokumentavgift på 2,5 prosent ved kjøp av selveierbolig. Det betales ikke dokumentavgift ved kjøp av andel i borettslag.
- Tinglysingsgebyr for skjøte og pantedokument.
- Eierskiftegebyr ved borettslag og enkelte sameier.
- Innflytting: flyttekostnader, møbler og en buffer til uforutsette utgifter.
Satsene for dokumentavgift og gebyrer finner du hos Skatteetaten og Kartverket.
Steg 5: Få finansieringsbevis og sammenlign banker
Søk boliglån hos to eller tre banker, og be om finansieringsbevis. Sammenlign effektiv rente, gebyrer og eventuelle krav om å samle flere tjenester. Mange banker har egne vilkår for unge kunder. Finansportalen viser publiserte boliglånsrenter. Hva finansieringsbeviset betyr i praksis, står i finansieringsbevis 2026.
Når du har kjøpt, kan du ikke lenger spare i BSU med fradrag, og du mister fradraget for det året du eier bolig ved årsskiftet. Renteutgifter på boliglånet gir derimot fradrag i skatten. Sett opp en plan for å bygge en ny buffer, og vurder ekstra innbetalinger når belåningsgraden nærmer seg 60 prosent, så kan du etter hvert slippe avdragskravet og få bedre rente.
Ofte stilte spørsmål om første bolig i 2026
Kan jeg få boliglån med mindre enn 10 prosent egenkapital?
Bankene kan innvilge en begrenset andel lån som ikke oppfyller alle kravene i forskriften, den såkalte fleksibilitetskvoten. Ellers kan tilleggssikkerhet, for eksempel pant i foreldrenes bolig, gjøre at lånet holder seg innenfor kravene. Startlån fra kommunen kan også erstatte egenkapital for dem som fyller vilkårene.
Regnes studielån med i gjeldsgraden?
Ja. All gjeld teller med når banken beregner om samlet gjeld er innenfor fem ganger brutto årsinntekt, også studielån, billån og ubrukte kredittrammer.
Hva er forskjellen på gave og forskudd på arv fra foreldre?
Et forskudd på arv avregnes mot det du senere arver, slik at søsken kan bli kompensert. En gave avregnes ikke med mindre det er avtalt. Det finnes ikke arveavgift i Norge, men det er lurt å skrive ned hva som er avtalt, særlig når det er flere søsken.
Må jeg ha finansieringsbevis før jeg byr?
Megleren vil normalt be om dokumentasjon på finansiering før et bud kan aksepteres. Et finansieringsbevis viser hvor mye banken er villig til å låne deg, og bør være klart før du går på visning.